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2019.03物流園區(qū)+是以園區(qū)為支點，站在區(qū)域發(fā)展格局的高度，跨地產、IT、金融、物流、商貿、消費、倉儲等多個產業(yè)層面上協(xié)同，為發(fā)展本區(qū)域經濟而進行的多種資源重新配置的新商業(yè)模式，是基于信息流、資金流、物流規(guī)?；⒓s化優(yōu)勢沿著價值鏈進行相關多元化的戰(zhàn)略擴張，是對既有區(qū)域傳統(tǒng)產業(yè)商業(yè)模式的解構和創(chuàng)新。這種新的商業(yè)模式和發(fā)展方式形成于地產開發(fā)企業(yè)、物流倉儲企業(yè)、商貿消費企業(yè)、金融創(chuàng)投企業(yè)等四大類產業(yè)集群各自的規(guī)模擴張與競爭合作而形成的交集與互動當中，形成于物流與信息化、金融、供應鏈體系互動升級的過程中，形成于物流與制造業(yè)、農牧業(yè)、服務業(yè)互動發(fā)展過程中，形成于資源要素投入的優(yōu)化配置過程中。
【名詞解釋】1：什么是物流地產？
簡單來說，物流地產的本質是地產，它是經營專業(yè)現代化的物流設施的載體，同時也是物流服務和地產服務一體化的創(chuàng)新成果，屬于工業(yè)地產的范疇。事實上，“物流地產”的概念是由美國的普洛斯公司在上世紀80年代率先提出的，至今已有20多年的歷史。物流地產的主體是物流地產商，它們主要為客戶提供的服務包括以下四種：按照客戶需求開發(fā)物流設施和物流園區(qū)、開發(fā)倉儲設施、收購客戶物流配送設施并轉租給客戶、提供咨詢服務。
【名詞解釋】2：什么是“物流園區(qū)+”？
“物流園區(qū)+”是以物流產業(yè)集群為基礎，通過規(guī)模化、集約化的市場運作，創(chuàng)新物流過程管理，實現資源要素的高效連接和優(yōu)化配置，降低流通成本，提升實體經濟運行效率，推動商品增值、組織變革和生態(tài)發(fā)展，形成以物流園區(qū)為基礎設施和關鍵要素的跨界融合新模式。概括起來，就是挖掘物流園區(qū)新的產業(yè)要素，創(chuàng)新物流服務過程，最終融合形成新的發(fā)展模式、聚合產生新的產業(yè)集群和生態(tài)。
1. 商住開發(fā)飽和后，地產開發(fā)的焦點將轉向陸運物流領域
對全國70%的二三線城市來說，商住地產不同于北上廣深的剛性需求，商業(yè)地產已經飽和或泛濫，去庫存將是個長期課題。為了防范金融風險，提高城市核心競爭力，站在政府管理的角度，一定會從優(yōu)化本地區(qū)產業(yè)結構的目標出發(fā)，對資源比重進行重新分配、解決布置不合理的弊端，以此來促進可持續(xù)發(fā)展。因此，樓宇經濟領域供給側改革，將會成為地產領域的焦點話題。
在未來的10年里，隨著我國經濟結構不斷優(yōu)化升級，第三產業(yè)占比逐步提升，新型城鎮(zhèn)化推進、區(qū)域經濟一體化發(fā)展，人口紅利持續(xù)萎縮，以電商+實體+物流綜合體為代表的新零售將迅猛崛起，進一步沖擊實體商業(yè)、傳統(tǒng)零售業(yè)，包括奢侈品與大眾消費品店鋪在內的傳統(tǒng)實體商店閉店情況將日益突出，創(chuàng)客、康體、體驗、生態(tài)農莊等新興業(yè)態(tài)則愈將開店活躍，線上與線下從火拼會出現融合，商業(yè)資產拋售與并購趨于活躍，中國商住地產行業(yè)將進入變革與整合時期。
長遠看商住地產行業(yè)存在的發(fā)展機遇，整個行業(yè)的供給側改革，必然要從勞動力、土地、成本、創(chuàng)新四個方面入手；對于開發(fā)企業(yè)而言，必然要在服務與產品品質提升中形成新的競爭力，這將要求產品不斷向精細化、智能化、綠色化發(fā)展。
一個可以肯定的趨勢是：以陸運物流地產為核心的“物流園區(qū)+”新玩法，將會在新電商+新流通+新金融=新消費的趨勢中，如雨后春筍般脫穎而出。
2.電商滲透飽和后，商貿流通的主導將由新零售模式擔綱
新電商+新流通+新金融=新商業(yè)，已經成為不可逆轉的大勢，未來十年中國經濟發(fā)展靠什么？中國從制造大國邁向制造強國的關鍵是什么?重要一環(huán)是生產制造端服務業(yè)的發(fā)展！過去的10年，可以說是生活消費端服務業(yè)蓬勃發(fā)展的10年，在這10年中，中國特色的電商化大眾化創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，使得服務鏈打穿了生活消費端的各環(huán)節(jié)，實現了領先全球的超越；而反觀生產制造端，以德國為例，中國智造對比德國工業(yè)4.0，我們則與西方至少落后30年：在德國，智能化的供應鏈貫穿了生產端制造的全鏈條，實現了定制化生產。德國的供應鏈服務、金融服務、物流服務、信息服務等生產服務要素有機楔合，生產性服務業(yè)占GDP的比重占到50%；而與之鮮明對比的中國，相對于生活服務，生產服務滯后，制約了中國制造競爭力。小、散亂、多等諸多生產服務要素存在斷裂，因而生產性服務業(yè)占GDP比重只有15-20%。
再來看一組數據比對：我國的工業(yè)和流通企業(yè)流動資產年周轉率只有發(fā)達國家的1/3；工業(yè)企業(yè)產品庫存率是發(fā)達國家的2倍；工業(yè)企業(yè)物流成本占生產成本的比率是發(fā)達國家的2倍。生產性服務業(yè)的瓶頸在物流，中國必須發(fā)展智能物流，物流人懂得制造才能更好的服務制造。
未來十年是新流通服務生產端的中國智造發(fā)展的十年，也新零售服務生活端的中國消費發(fā)展的十年，在這兩個供應鏈的大融合中，智能+金融+服務化貫穿其中。未來十年，中國要補齊的短板是生產端供應鏈的貫穿–中國智造2025便是在這樣的背景下提出。
3.物流園區(qū)+產業(yè)，泛制造業(yè)的核心是打通生產生活兩端
與新零售服務生活端、以電商為核心提升生活資料物流效率的短供應鏈不同，中國的工農業(yè)生產端缺乏一個服務供給側、以金融為潤滑、以流通為核心、以信息化為手段、以提升生產資料物流效率為宗旨的短供應鏈管理體系，同時更缺乏一個貫穿生產端到生活端、連接上游智造企業(yè)、下游消費用戶的長供應鏈服務體系。如何以信息自動化技術為載體，打造一個服務生產端、貫穿生活端的泛制造產業(yè)生態(tài)圈，是當今地產與開發(fā)界、物流與商貿界、金融與投融界、信息與自動化圈有識之士共同思考的話題。
伴隨著中國經濟的轉型，在供給側結構性改革政策的指引下，中國物流行業(yè)蓬勃發(fā)展，特別是新零售業(yè)的迅猛發(fā)展，新流通業(yè)迅速壯大，物流從業(yè)人員與日俱增，好的公司和產品以及人才不斷涌現。生產性服務業(yè)中的金融、信息化、流通等各環(huán)節(jié)均在，但仍面臨痛點：這些企業(yè)和產品互相之間還缺少系統(tǒng)化連接與大規(guī)模協(xié)同，制約了工農業(yè)泛制造業(yè)供應鏈全鏈條的貫通和集約化。
“物流園區(qū)+”的出現，為這樣系統(tǒng)化連接和大規(guī)模協(xié)同提供了契機，物流園區(qū)+是以園區(qū)為支點，站在區(qū)域發(fā)展格局的高度，跨地產、IT、金融、物流、商貿、消費、倉儲等多個產業(yè)層面上協(xié)同，為發(fā)展本區(qū)域經濟而進行的多種資源重新配置的新商業(yè)模式，是基于信息流、資金流、物流規(guī)?；?、集約化優(yōu)勢沿著價值鏈進行相關多元化的戰(zhàn)略擴張，是對既有區(qū)域傳統(tǒng)產業(yè)商業(yè)模式的解構和創(chuàng)新。這種新的商業(yè)模式和發(fā)展方式形成于地產開發(fā)企業(yè)、物流倉儲企業(yè)、商貿消費企業(yè)、金融創(chuàng)投企業(yè)等四大類產業(yè)集群各自的規(guī)模擴張與競爭合作而形成的交集與互動當中，形成于物流與信息化、金融、供應鏈體系互動升級的過程中，形成于物流與制造業(yè)、農牧業(yè)、服務業(yè)互動發(fā)展過程中，形成于資源要素投入的優(yōu)化配置過程中。
基于物流園區(qū)+，將在區(qū)域經濟體中出現一個貫穿生產端到生活端、連接上游智造企業(yè)、下游消費用戶的長供應鏈服務體系，完美的取代商住地產、物流樞紐、商貿零售等傳統(tǒng)產業(yè)。在地產、物流、金融、消費多產業(yè)的剝離與再融合、解構與重耦合、交匯與新組合的創(chuàng)新下，一個全新的以新商業(yè)地產為核心的供應鏈服務產業(yè)模式將呈現在大眾面前。
4.產業(yè)集群為基礎，園區(qū)經濟的重點是規(guī)模、集約、智能
新經濟形勢下，區(qū)域崛起是常態(tài)！雖然遍布全國的各經濟帶的崛起模式千差萬別，但有一點是相同的：新電商+新流通+新流通=新商業(yè)，這是各經濟帶發(fā)展方式的內在聯(lián)系。從一個區(qū)域來看，哪個行業(yè)的產業(yè)集群效應顯著、區(qū)域資源配置就會在哪個行業(yè)集中；就好比一個家庭有幾個兒子、哪個兒子掙錢多、資源配置就會向哪個兒子傾斜！“物流園區(qū)+”是以地產、物流、商貿、金融、消費、服務六大產業(yè)集群化發(fā)展為基礎，通過規(guī)?；?、集約化、智能化的市場運作，創(chuàng)新區(qū)域經濟結構調整的過程管理，實現資源要素的高效連接、優(yōu)化配置、解構創(chuàng)新，從而降低流通成本、提升實體經濟運行效率、推動商品與商業(yè)增值、催生組織變革和生態(tài)發(fā)展，形成以物流園區(qū)為基礎設施和關鍵要素的跨界融合新模式。概括起來，就是挖掘物流園區(qū)地產所吸聚的新的產業(yè)聚合與裂變要素，創(chuàng)新生產端到生活端服務過程，取代原有的商住地產、物流倉儲、商貿零售、金融服務等，最終融合形成新的發(fā)展模式、聚合產生新的產業(yè)集群和生態(tài)。
“物流園區(qū)+”作為區(qū)域經濟轉型升級的排頭兵，它具有如下六個顯著特征：
A. 園區(qū)主導
從物流產業(yè)鏈來看，物流園區(qū)所占資產投入比例最高，屬重資產投入，但盈利水平并不樂觀。發(fā)揮物流園區(qū)產業(yè)樞紐作用，象蜘蛛織網一樣，提高網絡經濟收益，通過物流業(yè)務專業(yè)化經營，開發(fā)多元化衍生服務，締造以物流園區(qū)為核心的更加豐富、綜合的生態(tài)系統(tǒng)。
B. 效率驅動
倉儲是供應鏈管理的核心，物流園區(qū)是倉儲的主要載體和表現形式。“物流園區(qū)+”就是要發(fā)揮物流規(guī)?；M織化、集成協(xié)同作用，變革物流運作模式，形成“樞紐+通道”新的產業(yè)組織模式，通過發(fā)展物流樞紐經濟而實現產業(yè)增值的發(fā)展目標。
C. 重塑商品
運輸業(yè)是生產總過程的動脈。它既是完成生產的必要條件，又是使產品實現消費的必要過程。因此“位移、服務”也是商品。以成本最優(yōu)化的方法，為商品提供顯著附加價值，同步實現商品交換價值，在服務過程中實現增值、增量、增利、增效。
D. 跨界融合
物流的價值就在于跨越組織邊界，貫穿人和技術資源，實現產品無縫增值和強化競爭優(yōu)勢。
E. 開放生態(tài)
未來的商業(yè)是無邊界的世界。開放度決定企業(yè)行業(yè)命運。物流園區(qū)本身就是一個開放生態(tài)系統(tǒng)，輸入自然資源、人力資源、資金和信息，輸出的是商品位移、時間和空間效用、競爭優(yōu)勢，以及物流專有資產。
F. 萬物互聯(lián)
物流網絡、物聯(lián)網、互聯(lián)網三網合一的發(fā)展模式可以極大地推動中國產品智能制造、智能消費，促進商品間的互聯(lián)互通，形成萬物互聯(lián)、萬業(yè)互聯(lián)。以大數據帶動園區(qū)發(fā)展，提升物流服務價值，加快向“智慧供應鏈”邁進。促使產業(yè)融合和創(chuàng)新空間大。
5.物流園區(qū)+什么？產業(yè)機會的優(yōu)勢在于網絡、集約、服務
“物流園區(qū)+”要“+”什么?物流地產取代商住地產其最大的產業(yè)機會在于發(fā)揮自身的網絡優(yōu)勢、集成優(yōu)勢、服務優(yōu)勢，去提升、改造上下游產業(yè)，改變原有的產業(yè)發(fā)展節(jié)奏和規(guī)則。因此從這六個維度來提升園區(qū)自身價值顯得尤為重要：
A. 園區(qū)+物流服務
打鐵還需自身硬，物流的本質是基于成本、效率兩個維度為客戶提供解決方案，商業(yè)模式逐步從標準服務下的降低成本擴展為成本約束下的價值創(chuàng)新。物流量的產生和增長的真功夫一定下在物流業(yè)務以外，一定來源于跨界服務的有力支撐。
B. 物流園區(qū)+園區(qū)
物流園區(qū)、從業(yè)者也有一個連接、聯(lián)盟的問題，要有開放的格局，創(chuàng)新的視野，推進物流園區(qū)跨地區(qū)、跨行業(yè)合作，建立園區(qū)互聯(lián)、規(guī)則共建、信息互通、信用互認、資源共享、互利共贏協(xié)作機制，不斷提高園區(qū)業(yè)務的一體化、網絡化和規(guī)模化水平。
C. 物流園區(qū)+人
在互聯(lián)網+和大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新時代，全方位滿足人的需求應作為“物流園區(qū)+”的重要內容。建立多層次多類型的物流復合型人才培養(yǎng)和服務體系。把園區(qū)打造成物流、供應鏈知識的配送中心和物流的黃埔軍校。
D. 物流園區(qū)+供應鏈
物流是供應鏈流程的一部分，供應鏈是物流企業(yè)沿著價值鏈進行毗鄰擴張的有效外延。
E. 物流園區(qū)+雙創(chuàng)
物流園區(qū)與“眾創(chuàng)空間”就像一個硬幣的兩個面，具有高度相同的運營模式和內在發(fā)展邏輯。物流園區(qū)為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供土壤、基礎設施和產業(yè)鏈的支撐，“雙創(chuàng)”又為物流園區(qū)發(fā)展注入新的活動，催生出更加豐富的生態(tài)。
F. 物流園區(qū)+生態(tài)
從生產到生活能得到一站式服務，是未來新經濟架構的主旋律，物流園區(qū)本身就是一個微生態(tài)。同時它一頭連著生產、一頭連著消費，為供應鏈運轉提供環(huán)境支撐，帶動了區(qū)域產業(yè)集聚。多產業(yè)集群對于一個地方而言，在經濟上就像一個雪球，越滾越大，在這個集群中物流集群處于核心關鍵的地位。
6.物流地產四大家族，不站隊的話該怎么找到突圍之路？
談到物流地產行業(yè)，那就不得不介紹下當前物流地產的四大家族了。
A. 外資家族
在中國物流地產這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。2003年普洛斯進入中國，也將國際標準的物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前在整個市場份額里，普洛斯為首的外資應該能占據超過80%以上的比例。目前業(yè)內最突出的如普洛斯、嘉民、安博、蓋世里、豐樹和騰飛等。
其中說到外資物流地產家族，其實里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。實際上，世界范圍內物流地產的老大其實是AMB安博——或者準確點說，是安博與美國普洛斯的合并體。然后才是在新加坡上市的普洛斯，主要資產布局在中國、日本與巴西的“新”普洛斯。也就是說，如今我們看到的這個在中國攻城略地的普洛斯，與2003年進入中國的那個普洛斯已經不是一家公司了，抑或說，是“死而復生”的普洛斯。如今，普洛斯卷土重來，又開始激進擴張，在中國的總土地儲備已經高達2000萬平方米，擴張布局甚至已經深入到三四線城市。
B. 民營家族
目前物流地產民營企業(yè)的佼佼者有四家，三家位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商，一家叫做天地匯。一家位于杭州，叫傳化。以中國物流地產的巨大潛力空間，未來雄心勃勃的宇培和易商很可能后來居上，超過普洛斯、嘉民、安博這些大佬，成為中國物流地產的主導者。
為什么認為他們兩家是佼佼者呢？首先物流地產是標準產品，所以資產規(guī)模是直接而有效的衡量標準。宇培目前的倉儲物業(yè)總面積超過140萬平方米，而易商的規(guī)模也大概在150萬平方米左右，而且雙方都在外資美元的彈藥輸送下在全國疾速的攻城略地，可以說資產規(guī)模和發(fā)展速度上不相伯仲。其次是雙方的經營理念都比較接近海外物流地產商，都是以資本的出發(fā)點去做物流倉儲產品，最終也都是要對接資本市場。當然目前業(yè)內最突出的還有百利威、萬科等。
C. 基金家族
上面說的外資家族和民企家族，盡管最終都是希望對接資本市場，以資本金融化的手段和視角來操作物流地產，但相比起這一家族而言，前兩者對于品牌和規(guī)模要求更多，實體操作的分量更重。而基金家族，完完全全是從資本的進入與退出來衡量物流地產，而且全部都是以基金杠桿化的操作方式來進行的，其模式也有很多可以討論的地方。目前業(yè)內最突出的有平安、萬通、復星、天賦資本等。
D. 國企家族
這支國企家族的構成稍微復雜了一些，其中既有一些非常市場化操作的現代化企業(yè)，比如北控集團旗下的北京建設和近來非?；钴S的深圳國際控股，都是香港上市公司，以及寶灣物流，是深圳赤灣石油基地股份有限公司旗下的物流平臺，也有一些老牌的國企龍頭，比如中儲股份和外高橋。另外還有一家剛準備在這方面有大動作，但是長久以來一直面貌模糊的海航集團。
說到這里，我們有必要聊一聊最近充滿朝氣，在全國迅猛擴張的深圳寶灣物流。對于寶灣物流的定義，應該是擁有核心倉儲資產的全程物流服務商，是通吃整個物流產業(yè)鏈條的，而其重中之重，就是必須擁有自己的核心倉儲物業(yè)，離開這個就是沙上樓閣了。大家從菜鳥網絡的情況完全能夠理解，核心倉儲資產就像是現代物流大系統(tǒng)的核心節(jié)點，控制這些節(jié)點對控制整個物流網絡有重大的戰(zhàn)略意義，因為貨物在絕大多數非運輸時間內，都是存放在物流中心內的，從某種意義上說，誰擁有了“核心倉儲資產”，誰就能夠對倉儲內的貨物有更好的控制權。
在自有倉儲的基礎上，寶灣延伸出一系列業(yè)務，如倉儲管理、流通加工、運輸與配送、物流金融、VMI管理、代理報關報檢等，其物流園集倉儲、加工、配送于一身，屬于綜合性物流園區(qū)。寶灣物流目前的主要客戶分為三類：第三方物流企業(yè)、生產制造型企業(yè)和電子商務企業(yè)，三類客戶占比約為55%、35%、10%。據說，未來電子商務的份額會有很大的提升，而且寶灣自己也在研究打造寶灣電子物流商務平臺和寶灣物流公共型電子商務物流平臺，有點不明覺厲。
摘自中物協(xié)北京物流工程設計院公眾號
