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2018.08南山地產(chǎn)·投資市場環(huán)境周報(bào)
一、政策動(dòng)態(tài)
1. 政治局會(huì)議定下半年經(jīng)濟(jì)總基調(diào)，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。
7月31日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。值得注意的要點(diǎn)有：一、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量發(fā)生變化，拉動(dòng)內(nèi)需與投資變成主要力量。二、財(cái)政政策與貨幣政策未來的方向得以確認(rèn)，符合之前國務(wù)院常務(wù)會(huì)議所說“積極財(cái)政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要更加穩(wěn)健”。流動(dòng)性要從穩(wěn)定變?yōu)槌湓＃簿褪钦f市場上錢會(huì)增加。
2. 政治局會(huì)議定：堅(jiān)持因城施策，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。
7月31日，中央政治局會(huì)議明確提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，堅(jiān)定解決好房地產(chǎn)市場問題的信心和決心。
3. 深圳樓市調(diào)控升級，五城限制企業(yè)購房，專家稱北京或跟進(jìn)。
7月31日深圳出臺新策：住宅限售3年；公寓限售5年，新增商務(wù)公寓只租不售；暫停企事業(yè)單位購買商品房；購房人離婚2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成;但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行。深圳成為繼西安、長沙、杭州、上海之后的第五個(gè)出臺限制企事業(yè)單位買房的城市。專家預(yù)計(jì)，后續(xù)北京等城市有可能跟進(jìn)此類政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，利用企業(yè)購買住宅的，除了少數(shù)公寓投資企業(yè)外，大部分都是短炒客。投機(jī)需求集中。所以針對這類型購房者進(jìn)行調(diào)控，是房地產(chǎn)的補(bǔ)缺政策。預(yù)計(jì)后續(xù)北京等城市有可能跟進(jìn)此類政策。
4. 合肥嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度和建筑高度。
7月28日，合肥市規(guī)劃部門將進(jìn)一步加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和強(qiáng)度區(qū)分的研究，要嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度和建筑高度，新上市住宅不高于24層，五縣市原則上不高于20層。
5. 深圳產(chǎn)業(yè)商辦類歷史違建補(bǔ)繳地價(jià)后可轉(zhuǎn)商品房。
7月27日，深圳市規(guī)土委與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》，對深圳產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違建的處理有了明確方向。值得注意的關(guān)鍵信息有：第一、產(chǎn)業(yè)類歷史違建既可以先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可以一步到位確認(rèn)商品性質(zhì)，但公共配套類歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。第二、生產(chǎn)經(jīng)營性小產(chǎn)權(quán)房，在辦理商品性質(zhì)房地產(chǎn)時(shí)，需繳地價(jià)，地價(jià)為市場評估地價(jià)的50%。而商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場評估地價(jià)后方可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。第三、住宅類歷史違建，也就是小產(chǎn)權(quán)類住宅，暫不處理。
6. 深圳“房改”正式落地，商品房只占四成。
8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（深府規(guī)〔2018〕13號），這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。
二、標(biāo)桿企業(yè)投資動(dòng)態(tài)
1. 萬科：經(jīng)過357輪以最高樓面限價(jià)20750元/㎡+200㎡保障性住房竟得浙江寧波江北核心區(qū)地塊。
7月27日，以總價(jià)17.15億元競得浙江寧波出讓江北核心區(qū)槐樹路6#地塊，出讓面積達(dá)29516平方米，容積率1.0-2.8，可建面積達(dá)8.3萬平方米，限價(jià)20750元/㎡。共4家單位參與競價(jià)，最終經(jīng)過357輪競價(jià)，由萬科以樓面價(jià)20750元/㎡，配建200㎡保障性住房斬獲，溢價(jià)率23.51%。
2. 綠城：以11.42億元摘得浙江舟山定海區(qū)宅地。
7月31日，綠城以總價(jià)11.42億元摘得浙江舟山定海區(qū)宅地，出讓面積4.33萬平方米，最大容積率為3.0，樓面價(jià)8800元/平方米，溢價(jià)率1.15%。
3. 旭輝：37.06億競得浙江杭州蕭山區(qū)居住用地。
7月30日，旭輝以37.06億競得浙江杭州蕭山區(qū)出讓蕭政儲(chǔ)出(2018)23號地塊，樓面價(jià)13473元/平方米，溢價(jià)率0.54%，出讓面積98261平方米，容積率2.8，土地用途F-06-1地塊為居住用地，起始價(jià)36.86億元。
4. 遠(yuǎn)洋集團(tuán)：競得浙江紹興柯橋城區(qū)及南京六合區(qū)兩塊宅地。
7月27日，遠(yuǎn)洋以6.257億元競得浙江紹興柯橋城區(qū)G-45地塊，出讓面積40100.8平方米，規(guī)劃用途居住用地，容積率1.6-1.8，起始價(jià)5.197億元，樓面價(jià)8668元/平方米，溢價(jià)率20.4%。
8月1日，遠(yuǎn)洋經(jīng)9輪競價(jià)以1.78億元競得南京六合區(qū)金牛湖街道青龍市場東側(cè)6號地塊，樓面價(jià)4103元/平方米，溢價(jià)率28.99%。該地塊出讓面積27115.19平方米，容積率1.6，建筑面積43384平方米，起價(jià)1.38億元，樓面起價(jià)3181元/平方米，用途為住宅用地，地塊設(shè)置最高限價(jià)1.98億元。
5. 招商蛇口：僅2輪競價(jià)競得南京雨花臺區(qū)商住地。
8月1日，招商蛇口旗下重慶招商依云房地產(chǎn)有限公司經(jīng)2輪競價(jià)，以11.4億元競得南京雨花臺區(qū)一宗商住地，成交樓面價(jià)1.42萬/平方米，出讓面積2.68萬平米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住混合用地，容積率為1.01≤R≤3.0，掛牌出讓起始價(jià)11.3億元。
6. 萬盛置業(yè)：6輪競價(jià)競得南京六合區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宅地。
8月1日，南京萬盛置業(yè)有限公司經(jīng)6輪競價(jià)以4億元競得南京六合區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蔣灣周邊1號地塊，樓面價(jià)6387元/平方米，溢價(jià)率14%。該地塊出讓面積31313.65平方米，建筑面積62627平方米，容積率2，起價(jià)3.5億元，樓面起價(jià)5589元/平方米，用途為住宅用地，地塊設(shè)置最高限價(jià)5億元。
7. 城投：3.95億元摘得安徽合肥肥西人才公寓用地。
7月30日，城投以3.95億元摘得安徽合肥肥西[2018]18號人才公寓用地，面積為139.69畝，容積率1.0≤A地塊≤2.2，1.0≤B地塊≤2.2，成交單價(jià)283萬元/畝，樓面價(jià)1929.54元/平米，溢價(jià)率1.1%。此外，競得人須配建1所12班幼兒園，用地面積不小于5400平方米，竣工后無償移交肥西縣政府。
8. 中國旅游擬投資成都一千億，其中150億建天府主題度假區(qū)。
7月31日，成都市與中國旅游集團(tuán)簽署全面合作協(xié)議，雙方?jīng)Q定在重大文化旅游項(xiàng)目建設(shè)、免稅業(yè)務(wù)、旅游金融、旅游交通等方面深化合作，共同推動(dòng)成都旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展，加快建設(shè)世界旅游名城。根據(jù)協(xié)議，中國旅游集團(tuán)公司擬投資1000億元，積極參與龍泉山城市森林公園、天府錦城、天府綠道等重大文化旅游項(xiàng)目建設(shè)，在景區(qū)、酒店、旅行社、免稅業(yè)務(wù)、旅游金融、旅游地產(chǎn)和旅游交通等方面開展全面合作，并已確定一批重點(diǎn)項(xiàng)目。
9. 萬通地產(chǎn)擬收購星恒電源，布局新能源電池業(yè)務(wù)。
7月29日，擬收購星恒電源股份有限公司合計(jì)78.284%股權(quán)，交易總價(jià)款為31.7億元左右，未來將加快推動(dòng)公司在新能源電池領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開拓。
10. 景瑞控股發(fā)行規(guī)模7.2億元的長租公寓CMBS產(chǎn)品。
7月31日，景瑞控股官微發(fā)布消息稱，景瑞首單長租公寓CMBS成功發(fā)行，該CMBS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模7.2億元，發(fā)行利率6.60％，期限12年（3+3+3+3年），其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券規(guī)模6.84億元，獲聯(lián)合評級AAA的評級確認(rèn)，次級資產(chǎn)支持證券規(guī)模0.36億元，將由景瑞地產(chǎn)全額認(rèn)購。
11. 碧桂園：外界誤讀公司的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略
8月3日，碧桂園召開新聞發(fā)布會(huì)，集團(tuán)主席楊國強(qiáng)和總裁莫斌均到場。對近期多起工地事故，莫斌鞠躬道歉，稱碧桂園管理不到位，負(fù)有不可推卸的責(zé)任。對于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，莫斌表示，我們的高周轉(zhuǎn)是基于公司在三四線城市發(fā)展，在保證質(zhì)量和安全的前提下，能快一點(diǎn)就快一點(diǎn)。
關(guān)于負(fù)債，碧桂園方面表示，目前公司現(xiàn)金充裕，信用評級良好。此前外界渲染的9000億負(fù)債，并非真正的有息負(fù)債，有息負(fù)債僅有2148億元。
